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Définition du viager

Le terme Viager tire son origine du mot « viaje », qui signifiait en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque une incertitude, un aléa quant à sa durée. C’est une donnée humaine laissée au hasard de la vie.

Telle est justement la caractéristique essentielle de la vente en viager : être un contrat aléatoire, au sens juridique même du terme (article 1964 du Code Civil).

Le viager est un mode particulier de vente de biens mobiliers ou immobiliers, qui consiste à transformer tout ou partie du prix en une rente annuelle et viagère (revenus annuels réguliers à vie) au profit du Vendeur. Cette rente annuelle est en général payée mensuellement ou trimestriellement (selon l’accord consenti entre les parties) par l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison. Elle est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et s’éteint au décès du Vendeur. Elle est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

Cette pratique de l’achat en viager est particulièrement bien réglementée. Elle dispose d’outils de calcul qui permettent de valoriser les deux parties selon un barème établi pour garantir la meilleure solution possible. Son fonctionnement est encadré pour optimiser les avantages financiers de chacun, y compris en matière de fiscalité.

Un principe équilibré consacré par l'exemple

Le concept même du viager est très ancien en France, il fait même partie d’une certaine tradition pour beaucoup de familles dans l’histoire de la constitution de leur patrimoine immobilier. La règlementation du viager est d’ailleurs inchangée depuis 1804 ! De nos jours, la vente en viager a surtout été popularisée par le film de Pierre Tchernia où les acteurs Michel Serrault et Michel Galabru donnent une image amusante de ce contrat désormais bien compris par la plupart des gens. L’achat d’une maison en viager est maintenant devenu une pratique courante qui constitue surtout un excellent moyen d’investir dans la pierre tout en assurant un complément de revenus à de nombreux retraités.

Pour mieux comprendre

Le site de Viager-Europe est un outil qui vous donne les clés pour mieux comprendre le mécanisme du viager et ses possibilités en tant que propriétaire ou futur acquéreur : consultez nos pages pour trouver toutes les informations que vous recherchez et n’hésitez pas à nous poser des questions précises en nous contactant via le formulaire prévu à cet effet. Pour les acquéreurs, nous vous invitons également à consulter nos annonces de viagers en ligne.

La vente en viager

Le recours à la vente viagère offre des possibilités étendues à tous les protagonistes :
  • Au Vendeur, dit «Crédirentier», de rentabiliser un ou plusieurs biens dont il est propriétaire en se procurant un complément de retraite garanti à vie et fiscalement intéressant.
  • A l’Acquéreur, dit «Débirentier», de se constituer un patrimoine immobilier sans souci. “ Un échange de bons procédés entre Vendeur et Acquéreur.”
Vendre sa maison ou son appartement en viager est une excellente solution pour les propriétaires soucieux d’améliorer leur retraite en toute confiance. La signature d’un tel contrat offre en effet la possibilité de percevoir une rente mensuelle versée à vie : c’est un revenu complémentaire garanti.

Bien vendre en viager

Afin d’accompagner les vendeurs dans le choix des options possibles, il convient de bien évaluer la situation actuelle pour vendre en viager. Les conseillers de Viager Europe sont des experts proches de vos attentes qui souhaitent avant tout vous aider à trouver le meilleur équilibre afin d’assurer votre avenir. Plus qu’un simple avis, ils vous donnent toutes les clés pour opter pour la meilleure solution.

Fiscalité du viager, rente viagère

Tout peut se vendre en viager : Biens immeubles d’habitation ou commerciaux; Mobilier, bijoux, tableaux et même capitaux. Il n’y a pas d’âge pour vendre en viager (même occupé) car il y a un Acquéreur pour tout bien et des taux correspondant à tous âges. Bien souvent il est inutile d’attendre d’être plus âgé afin d'obtenir un taux de rente viagère plus élevé, les mensualités non encaissées, dans ce laps de temps, ne se rattrapant jamais.

Un viager peut être revendu : L’intégralité des conditions de l’acte initial doivent être respectées et notamment le montant exact de la rente due; c'est alors le premier Débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée.


On peut vendre en viager même en présence d’enfants : C’est souvent la solution choisie par de nombreux Vendeurs, afin d’organiser de leur vivant leur succession (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple), évitant ainsi d’éventuels problèmes entre les ayants droits.

Etablissement du contrat

Une vente en Viager est matérialisée par la signature d’un acte authentique chez un notaire. Quant à l’établissement de cet acte, il y a lieu d’être très vigilent et d’y inclure certaines clauses précises. En effet, le viager étant un contrat de plus ou moins longue durée, tout doit être prévu à l’avance afin que les engagements réciproques soient respectés, pour une bonne harmonie entre les parties.



Exemples de clauses lourdes de conséquences : Répartition des charges et travaux entre Crédirentiers et Débirentiers, Indexation de la rente principale et de son éventuel complément, Abandon de jouissance, Et principalement la clause «privilège de vendeur et action résolutoire » qui garantie au Vendeur le paiement de la rente viagère.

Fiscalité du viager

Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal intéressant :
  • 30% avant 50 ans
  • 50% entre 50 et 59 ans
  • 60% entre 60 et 69 ans
  • 70% à partir de 70 ans.
La rente réversible est exonérée de droits de succession, au décès du 1er conjoint (art. 793-1-5 du C.G.I.). L’administration fiscale retient, pour l’application de ce barème, l’âge du vendeur le plus âgé. Cet âge est calculé au jour de la signature de l’acte authentique et l’abattement est le même à vie (ex.: Si un vendeur a 69 ans le jour de la signature, il aura un abattement de 60% à vie alors qu’en attendant 70 ans, il aura 70% à vie ...).

Conclusion

Le viager, principalement occupé (10% seulement des transactions ont lieu en viager libre), est une solution intéressante qui répond à des problèmes d’actualité tels que :
  • Celui des retraites, tant pour le Vendeur qui en profite immédiatement, que pour l’Acquéreur qui la prépare.
  • Celui des logements (possibilité pour l’Acquéreur d’accéder à la propriété en centre ville par exemple ou les programmes immobiliers sont rares et les prix inabordables).
  • Celui des placements qui sont souvent incertains.
  • Celui des successions difficiles (dans les familles recomposées, par exemple, ou s’il y a des problèmes latents entre des enfants).
  • Celui des droits importants à payer à l’Etat s’il n’y a pas d’héritiers directs. ... et bien d’autres encore, en fonction de chaque cas.
Afin d’être au mieux renseigné et aiguillé, selon votre cas, et surtout afin d’éviter tous soucis pendant la vie de votre viager, par une rédaction sérieuse et adaptée du contrat initial de vente, il est vivement conseillé de faire appel à un « professionnel du viager » (même s’il s’agit d’un autre Cabinet que le nôtre …). Venance GAYMARD

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